As novas regras de condomínio com o Novo Código Civil

Neste fim de semana, entrou em vigor o novo Código Civil Brasileiro[1], e com ele, também surgiu inovações que, num primeiro momento, causaram espanto e perplexidade ao usuário final da legislação, o cidadão brasileiro.

Mais precisamente, as regras que alteram a aplicação da Lei de Condomínio[2], principalmente porque estas, mudam um tópico que representa grande divergência entre condomínio e condômino, qual seja, a multa pelo inadimplemento da taxa de condomínio, multa de mora, multa pela demora.

Num primeiro olhar, desatento e afoito, percebe-se que o novo código obriga as convenções de condomínio a adaptar-se á exigência da Lei e com isso, reduzir a multa que era de até 20% para até 2%[3]. Tempos modernos, inflação estabilizada e regras de consumo á parte, o percentual de inadimplência nos condomínios, que em alguns casos extremos chegam a mais de 20%, irá fatalmente crescer se a redução for aplicada assim como parece. Mas não é.

Dentre as regras de convivência em sociedade, o legislador brasileiro houve por bem em disciplinar o “como” fazer uma lei. Encontramos uma referencia disto na própria Constituição Brasileira[4] que determina o procedimento e as regras necessárias para a elaboração de um ato normativo, lei, medidas provisórias, etc, principalmente para não criarmos aberrações e confusões legislativas que desprestigiariam o ordenamento nacional, já bastante cambaleante. E deste, surgiu Lei Complementar[5], que exige quorum qualificado, dispondo que toda a legislação nova que vier a revogar a legislação anterior, deverá, expressamente, ou seja, dizer qual lei deixou de ser aplicada. E pasmem, o novo Código Civil não disse nada em relação à Lei de Condomínio. Revogou o Código Civil anterior e parte do Código Comercial[6].

Mas, dentro da própria legislação brasileira, existe outra norma, que disciplina a introdução ao código civil, estabelecendo como regra, que em caso de haver o que agora passa a existir, uma lei nova disciplinando o que uma lei antiga já disciplinava, sem tê-la revogada expressamente, deve-se respeito à lei nova[7], principalmente quando esta encontrar incompatibilidade com a anterior. Porém, isso não quer dizer que as convenções de condomínio devam ser alteradas, pois esta mesma norma garante o direito ao ato jurídico perfeito[8], as convenções de condomínio, por terem sido elaboradas na vigência de lei que a regulavas e portanto, sendo estas válidas, perfeitas e acabadas. Ao passo que, a partir de 11.01.2003, as novas convenções a partir desta data, serão redigidas com as alterações trazidas pelo novo estatuto civil.

Mais uma vez, uma boa leitura dará base para segurar a inadimplência, pois o legislador deixou ao desejo das partes a liberdade de fixar o valor de juros de mora. Isso porque no antigo código, o limite era de 6% ao ano[9], não podendo ser superior ao dobro[10]. E no atual, fica ao critério das partes estipular o valor dos juros moratórios mensais[11]. Assim, as novas convenções poderão limitar a multa de mora em até 2% e usar como viés da balança juros de mora de 2%, 3%, 4%, e assim por diante, ao mês, para repelir a inadimplência.

Não se trata nenhum tipo de terrorismo ao bolso do condômino, pois o que se esta cobrando é uma penalidade pela sua displicência com os demais condôminos que contribuem para com as despesas do condômino. O condomínio não está em busca de lucro, mas apenas rateando as despesas.

Assim, espera-se que dúvidas como estas não venham a inundar o judiciário, eis que as convenções existentes estão protegidas pelo ato jurídico perfeito que as elaboraram, e, as novas convenções possuem argumentos suficientes para sua aplicação.